Zmiany w prawie budowlanym 2025: jak nowelizacja wpływa na budowę domu i inwestycje

Nowelizacja prawa budowlanego

Wrzesień 2025 roku przyniósł istotną nowelizację ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418). Najważniejsze modyfikacje wprowadziła ustawa z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2025 poz. 1080). Weszły one w życie 7 września 2025 r. i mają charakter systemowy. Zmiany w prawie budowlanym zostały zaprojektowane tak, aby z jednej strony znacząco uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany, z drugiej – zmniejszyć obciążenia administracyjne, a także dostosować polskie przepisy do standardów unijnych, w tym w szczególności do wymagań w zakresie ochrony środowiska, efektywności energetycznej i zasad wynikających z Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 305/2011 z dnia 9 marca 2011 r. ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylające dyrektywę Rady 89/106/EWG (Dz. U. UE. L. z 2011 r. Nr 88, str. 5 z późn. zm.).

Reforma ma charakter całościowy: dotyczy zarówno dużych deweloperów oraz inwestorów, jak i osób fizycznych planujących budowę domu jednorodzinnego, rozbudowę istniejących budynków mieszkalnych, czy też realizację obiektów o charakterze rekreacyjnym, takich jak budynki rekreacji indywidualnej czy niewielkie korty sportowe.

Zmiany w prawie budowlanym – uproszczenie formalności

Nowelizacja wprowadziła istotne uproszczenia procedur administracyjnych. W wielu przypadkach inwestorzy zwolnieni zostali z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę, zastępując ten wymóg jedynie obowiązkiem dokonania zgłoszenia, zamiast ubiegania się o decyzję administracyjną.

Inwestycje bez wymogu uzyskania pozwolenia na budowę

Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów ustawy prawo budowlane, w przypadku określonych rodzajów inwestycji, obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę może zostać zastąpiony obowiązkiem dokonania zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych. Dotyczy to m.in:

• Wolno stojących przydomowych schronów do 35 m² – obejmujące m.in. schrony do celów prywatnych, które mogą pełnić funkcję magazynów, piwnic lub bezpiecznych pomieszczeń dla domowników, z możliwością podłączenia niezbędnej instalacji elektrycznej i wentylacyjnej.
• Zadaszonych tarasów o powierzchni do 50 m² – przeznaczone dla celów rekreacyjnych i wypoczynkowych, mogą być wykonane jako konstrukcje drewniane, stalowe lub mieszane, z możliwością wyposażenia w ogrzewanie, oświetlenie oraz przesuwne osłony przeciwsłoneczne.
• Budynków rekreacji indywidualnej o określonej powierzchni zabudowy – małe obiekty przeznaczone dla potrzeb rekreacyjnych, takie jak domki letniskowe, altany ogrodowe, pawilony do wypoczynku, z uwzględnieniem ograniczeń powierzchni zabudowy określonych w miejscowych planach zagospodarowania.
• Kortów sportowych i innych małych obiektów sportowych – m.in. boiska do piłki nożnej, koszykówki, siatkówki, tenisowe korty ziemne lub syntetyczne, siłownie plenerowe, z zachowaniem wymogów bezpieczeństwa i odpowiednich odległości od sąsiednich działek.
• Niewielkich zbiorników wodnych – inwestorzy mogą budować zbiorniki wodne do określonej pojemności, np. oczka wodne, stawy retencyjne lub dekoracyjne, z uwzględnieniem zasad odprowadzania wód opadowych i ochrony środowiska.
• Kontenerów telekomunikacyjnych i innych obiektów infrastruktury technicznej – obejmujące m.in. małe stacje transformatorowe, węzły telekomunikacyjne, kontenery techniczne dla sieci energetycznych i telekomunikacyjnych, a także inne obiekty niezbędne do funkcjonowania infrastruktury technicznej na terenie inwestycji.

Zmiana w art. 29 ust. 2 pkt 24 oraz pkt 29, wprowadzona przez art. 41 ustawy nowelizującej z 25 lipca 2025 r., jednoznacznie wskazuje, że od 7 września 2025 r. część inwestycji związanych z infrastrukturą telekomunikacyjną, energetyczną i zabudową zagrodową została objęta uproszczoną procedurą zgłoszeniową. W praktyce oznacza to realne przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zmniejszenie ryzyka opóźnień związanych z wydłużającymi się postępowaniami administracyjnymi.

Dokumentacja projektowa i projekt architektoniczno-budowlany

Nowelizacja zmieniła również zasady dotyczące dokumentacji projektowej, wskazując precyzyjniej, jakie elementy muszą być zawarte w projekcie architektoniczno-budowlanym oraz projekcie zagospodarowania działki lub terenu.

Najważniejsze zmiany w dokumentacji projektowej:

• Ograniczenie zakresu obowiązkowych elementów dokumentacji projektowej – dopuszcza się sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego w zakresie niezbędnym do zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania, zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi.
• Możliwość odstąpienia od wykonywania szczegółowego przekroju wewnętrznego w przypadku prostszych inwestycji – zamiast pełnej dokumentacji technicznej, wystarczające może być przedstawienie ogólnych rysunków lub schematów, które zapewnią zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi oraz umożliwią ocenę bezpieczeństwa użytkowania obiektu.
• Dopuszczenie stosowania rozwiązań zamiennych w sytuacjach, gdy projektowanie w pełnym zakresie byłoby nadmiernie obciążające lub nieuzasadnione z uwagi na istniejącą infrastrukturę – dopuszcza się zastosowanie rozwiązań alternatywnych, pod warunkiem uzyskania pozytywnej opinii lub zgody odpowiednich organów, takich jak państwowy wojewódzki inspektor sanitarny czy inspektor ochrony środowiska. Dotyczy to m.in. wymagań w zakresie ochrony higieniczno-sanitarnej, ochrony środowiska oraz bezpieczeństwa i higieny pracy.

Zmiana przepisów we wskazanym zakresie jest odpowiedzią na postulaty obywateli i branży budowlanej, aby ograniczyć biurokrację i umożliwić szybsze rozpoczęcie budowy przy zachowaniu standardów jakości i bezpieczeństwa.

Elektroniczny dziennik budowy – cyfryzacja procesu inwestycyjnego

Jednym z najbardziej nowoczesnych rozwiązań wprowadzonych przez zmiany w prawie budowlanym w 2025 roku jest możliwość prowadzenia elektronicznego dziennika budowy.

• Art. 47h ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane stanowi, iż dziennik budowy może być prowadzony w postaci elektronicznej. W takim przypadku zapewnia się dostęp do niego w systemie EDB (Elektroniczny Dziennik Budowy), a każdemu wydawanemu dziennikowi nadaje się indywidualny numer w tym systemie. To rozwiązanie umożliwia cyfrowe prowadzenie dokumentacji budowlanej.
• Nowelizacja ustawy przewiduje okres przejściowy do 31 grudnia 2034 roku dla pełnej cyfryzacji dokumentacji budowlanej, w tym obowiązkowego prowadzenia dziennika budowy oraz książki obiektu budowlanego w formie elektronicznej.
• Dzięki nowemu systemowi organ nadzoru budowlanego ma bezpośredni wgląd w przebieg robót budowlanych, co poprawia transparentność i umożliwia szybsze reagowanie w razie nieprawidłowości.

Nadzór budowlany i bezpieczeństwo obiektów budowlanych

Zgodnie z art. 5 ustawy – Prawo Budowlane, wszystkie obiekty budowlane muszą spełniać określone wymagania w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji, wymagań ochrony przeciwpożarowej, ochrony środowiska oraz efektywności energetycznej.

Nowelizacja wprowadziła art. 62a ust. 5a, który przewiduje wyjątki od ogólnej zasady określonej w ust. 5 omawianej ustawy. Zgodnie z nowym brzmieniem przepisu, obowiązku sporządzania protokołów z kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) w postaci elektronicznej nie stosuje się w odniesieniu do obiektów budowlanych:

1. usytuowanych na terenach zamkniętych, ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej albo szefów służb specjalnych w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 24 maja 2002 r. o Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego oraz Agencji Wywiadu (Dz.U. z 2025 r. poz. 902),
2. stanowiących strategiczne inwestycje w zakresie potrzeb obronności państwa lub kluczowe inwestycje w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 25 lipca 2025 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub kluczowych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub bezpieczeństwa publicznego oraz ustanawiania stref ochronnych terenów zamkniętych (Dz.U. poz. 1080).

Przepis ten stanowi, że w przypadku obiektów o szczególnym znaczeniu dla bezpieczeństwa narodowego oraz obronności państwa, dopuszcza się odstępstwa od cyfryzacji procesu kontrolnego.

Zabudowa zagrodowa, rodzinne ogrody działkowe i rekreacja indywidualna

Istotne zmiany przewidziane w nowelizacji ustawy prawo budowlane (2025) odnoszą się również do inwestycji na terenach wiejskich i rekreacyjnych, w szczególności zmiany te obejmują:

1. Uproszczenie zasad realizacji inwestycji w ramach uzupełnienia zabudowy zagrodowej – nowe przepisy umożliwiają rolnikom dokonywanie inwestycji uzupełniających na istniejących działkach siedliskowych z mniejszym zakresem formalności, w szczególności w odniesieniu do niewielkich budowli pomocniczych, zbiorników retencyjnych lub obiektów infrastruktury rolniczej, bez konieczności pełnego projektu budowlanego czy pozwolenia.
2. Łatwiejsze procedury dla inwestycji w rodzinnych ogrodach działkowych (ROD) – nowelizacja przewiduje rozszerzenie katalogu obiektów, które można realizować w ogrodach działkowych z mniejszą liczbą wymogów projektowo-administracyjnych. W szczególności obiekty małej architektury czy tymczasowe konstrukcje mają być objęte wyjątkiem lub uproszczonym trybem, co ma zmniejszyć koszty i czas oczekiwania działkowców.
3. Zwiększenie dostępności procedury zgłoszenia dla budynków rekreacji indywidualnej
   Dla wolno stojących, parterowych budynków rekreacji indywidualnej (np. domki letniskowe) ustawodawca przewiduje rozszerzenie możliwości realizacji na podstawie zgłoszenia zamiast pełnego pozwolenia na budowę, przy zachowaniu określonych limitów powierzchni zabudowy oraz parametrów konstrukcji (np. do 35 m² lub do 70 m² przy spełnieniu dodatkowych wymagań). Dzięki temu procedura administracyjna staje się bardziej dostępna i mniej uciążliwa dla inwestorów indywidualnych.

Warunki zabudowy i zagospodarowanie przestrzenne

Każda inwestycja musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz z planem ogólnym gminy. Od 1 stycznia 2026 roku – zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) – decyzje o warunkach zabudowy będą miały ograniczony okres ważności – tylko pięć lat. Oznacza to, że inwestorzy będą musieli szybciej realizować swoje projekty lub ponownie uzyskiwać decyzje. Celem tej zmiany jest poprawa jakości zabudowy i lepsze powiązanie nowych inwestycji z istniejącą infrastrukturą na terenie danej gminy.

Materiały budowlane i prawo unijne

Nowelizacja prawa budowlanego harmonizuje przepisy z prawem unijnym. Art. 5 ust. 1 pkt 1 odwołuje się do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego, które ustanawia zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych. W konsekwencji, stosowane w Polsce materiały budowlane muszą spełniać najwyższe standardy jakości, co wpływa nie tylko na trwałość, ale i bezpieczeństwo całego procesu inwestycyjnego.

Skutki praktyczne dla inwestorów

Niewątpliwie zmiany w prawie budowlanym wprowadzone w 2025 roku mają wymiar praktyczny, w szczególności ze względu na uproszczenie formalności budowlanych, które pozwalają szybciej uzyskać zgodę na rozpoczęcie mniejszych inwestycji, podczas gdy uzyskania pozwolenia na budowę wymagają jedynie większe i bardziej złożone projekty. Co istotne – w wielu przypadkach wystarczy procedura zgłoszenia, co zmniejsza koszty i skraca czas, a przepisy wprowadzają większą elastyczność w zakresie istotnych odstąpień od projektu zagospodarowania działki lub terenu. Dodatkowo jasne reguły dotyczące dysponowania nieruchomością – również w ramach użytkowania wieczystego – ułatwiają obrót prawnymi tytułami do nieruchomości.

Podsumowanie – nowelizacja prawa budowlanego w 2025 roku

Zmiany w prawie budowlanym wprowadzone w 2025 roku to jedna z największych reform tej ustawy od lat. Dzięki niej inwestorzy mogą liczyć na realne przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, zmniejszenie obciążeń administracyjnych oraz lepszą ochronę środowiska i bezpieczeństwa publicznego. Reforma porządkuje przepisy, wprowadza elektroniczny dziennik budowy, upraszcza procedury zgłoszeniowe i wzmacnia nadzór nad jakością obiektów.

Dla praktyki oznacza to większą pewność prawa i sprawniejszą realizację inwestycji – zarówno w przypadku budowy domu jednorodzinnego, jak i bardziej skomplikowanych przedsięwzięć.